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高端住宅陆续增多 天河牛奶厂板块能否迎来新一轮行情

2023-07-28 07:11:10    

随着近日世界大观地块黄云路地块正式挂牌，牛奶厂板块的话题热度再度升温。作为天河的热门片区，牛奶厂板块一直以低密度、好生态、稀缺性强等特点著称。不过，该片区近期行情“遇冷”，不仅二手房量价齐跌，还有部分高端一手住宅加入打折阵营，尝试“以价换量”。伴随着未来高端住宅项目陆续增多及城市界面的改善，该片区是否能迎来新一轮的向上行情呢？

1 新房价格回调，部分楼盘推出“内转房”优惠

据克而瑞统计，截至7月15日，今年以来牛奶厂所在的东圃板块一手住宅共成交了940套，同比增长4.4%，成交均价为70988元/㎡,同比上涨10.4%。目前片区内在售的一手项目均价在6万-10万元/㎡不等。


【资料图】

记者以置业者身份向该板块多名房产中介人员咨询时，发现片区部分高端改善新房价格有所回调。例如，合景臻颐府目前市面上的成交均价约10万元/㎡，近期该楼盘推出了少量单价“8字头”200-317平方米的内部房源。

无独有偶，相隔不远处的合生缦云也于7月中旬推出单价“6字头”房源。一负责该楼盘的中介人员表示，此批特价房源一共60套，房子190平方米总价约1200万元。由于是东西朝向以及此前是合创汽车高管内定的房源，即俗称“内转房”，所以价格相对较低，现如今已消化完大部分。

对于此番大降价促销，合生缦云此前曾向外界宣称，这是合创汽车&缦云广州共同进行的“买房送车”活动，部分特定楼栋楼层房源，价格接近“8字头”。不过，房产中介人员则称是“内转房”，并称“房源不多了”。对于“内转房”与普通住宅交易有何不同该人士表示，“支付全款的购房者优先，交易流程与购买其他房子一样。”

在受访的多位行业人士看来，业内对于“内转房”并没有较统一的说法，通常是楼盘对外营销手段居多，消费者购买时容易误入“陷阱”。北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣告诉记者，部分楼盘为了促销，打着“内转房”的名义销售，实际上并非如此，有不少其实是虚假宣传。一些所谓的“内转房”在销售的时候，可能会在“更名”的过程中，转移预售房款，将一部分房款转到第三方个人名下。而转移预售房款则会增加后续烂尾的风险。一旦将来项目烂尾，或者开发商暴雷进入破产流程，打到第三方账户的房款开发商可能不会承认是“购房款”。再者，如果销售的价格远远低于备案价格，还可能会面临违法销售的问题，甚至不乏可能存在阴阳合同。如果将来被查出，可能面临被解除合同的风险。“正常来讲，如果真是高管内定的房子，往往是位置较好房型较好的房子，销售起来价格应该是偏高的，而不是大幅下降的。所以，遇到这种情况，建议不要轻易听信‘内转房’，不要只关注价格低，更要关注房子本身以及整个交易流程是否合法合规。”

2 观望情绪浓厚，近3个月片区二手房成交量仅11套

片区新房加大促销的同时，二手房的挂牌量正在攀升。从价格来看，新房与二手房的价格几乎是“贴着走”，个别的甚至比二手房价格还低。贝壳找房数据显示，截至7月26日，天河区东圃板块有1480套二手房挂牌。其中，牛奶厂的四个楼盘即龙湖首开天宸原著、招商雍华府、金地天河公馆、华润天合等二手房挂牌单价为6.8万-10万元/㎡不等，合计挂牌量为305套，各楼盘近30天带看量均超过300次，但近90天成交量合计仅有11套。

将时间线拉长对比来看，上述楼盘的挂牌价格均呈现回调趋势。据市场公开数据，金地天河公馆二手房挂牌均价从2022年6月的85619元/㎡下跌至2023年7月的77723元/㎡，跌幅达9.22%，为四个楼盘跌幅最大。龙湖首开天宸原著从87671元/㎡跌到82273元/㎡，华润天合从90967元/㎡跌到86645元/㎡，招商雍华府从91264元/㎡跌至87500元/㎡。

“现在都是租房的多于买房的。”走访片区的过程中，一名房产中介人员表示，牛奶厂二手楼盘目前取得不动产权证满5年的房源屈指可数，仅有10套左右,叠加楼市近期行情较淡，除了少数急需卖房周转的，大部分业主都处于观望状态中，成交量自然不高。

值得注意的是，近年来热度颇高的牛奶厂板块周边目前除教育资源比较完善外，大型商业体缺乏，道路交通通达性较差、周边城市界面落后等问题一直颇受诟病，并被部分行业人士认为存在房价虚高现象。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，从板块楼盘均价结构来看，目前东圃板块既有6万+的保利天汇和珠江花城，也有8万左右的城投珠江天河壹品和合生缦云，还有10万左右的合景臻颐府，各种价格类型的产品都有，再加上板块后续还有吉山仓地块等新项目陆续推出，在一手楼盘产品力不断迭代的情况下，板块一二手楼盘的市场竞争越来越大，再叠加当前楼市下行的压力，部分二手楼盘前期过快上涨的“价格水分”被挤出在所难免。

从整体来看，目前广州二手房板块包括牛奶厂在内大多都呈现出量价齐跌的特点。在这一现状下，开发商或二手房业主往往是减价卖房，部分投资客加速抽身离场，楼市的价格和成交或有望开始逐渐回归理性。

3 高端项目陆续增多，但短期不会引起“价格战”

近日，广州公共资源交易中心挂牌天河区黄云路AT1003011、AT1003072地块，预计将于下月中旬出让。根据出让公告，该地块占地14.9万平方米，建筑面积约13.6万平方米，起拍价为64亿元，折合楼面价46930元/平方米。若触及封顶价，楼面地价将约为53970元/平方米。即便是以底价成交，该地块也能跻身广州楼面地价TOP10。

另外，在《天河区世界大观地块（AT1003、AT1006规划管理单元）控制性详细规划》中，世界大观地块不仅将被整体盘活，远期还将联动大观村旧改等周边地块，同步推进黄云路西段线位优化研究，将城市轴线向奥体中心延伸。由此可见，一片新的高端住宅区呼之欲出。

而从去年至今，天河区土市成交的地块多数都在牛奶厂片区周边。随着新货不断供应到位，是否会给该地片区带来更加激烈的价格竞争？对此，广东中原地产项目部总经理黄韬认为，地块的价格和周边位置决定了世界大观地块未来的产品将是豪宅型。而围绕开发商近年来的拿地表现而言，有不少开发商更倾向于拿地两三年后再正式出售项目。所以从长远角度来讲，由于牛奶厂板块当前的新房供应量不多，现存产品具有一定差异性，即使当下新货预备役正逐渐增多，但市场仍需要相应的反应时间，并不会马上引起新一轮“价格战”。

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